Lettera #68.1 Il rialzo dei tassi gela il settore immobiliare: chi ne fa le spese

Dopo poco più di un anno dall’invasione della Russia in Ucraina, la maggior parte degli indici settoriali (se guardiamo a quelli europei) sono tornati sopra quei livelli ad eccezione di quello immobiliare con l’indice Ftse Epra Europe Real Estate sotto di oltre il -25%.Lo sconvolgimento che c’è stato nell’ultimo anno nel mercato obbligazionario con la forte salita dei tassi d’interesse si è abbattuto negativamente soprattutto sul mercato azionario (da alcuni mesi in buona ripresa) e obbligazionario, ma l’onda lunga sembra ancora colpire e pesare sul settore immobiliare in diversi Paesi a dimostrazione che l’investimento “sicuro” e che “non tradisce mai” esiste soprattutto nella teoria, come spesso abbiamo avvertito.Molte delle nazioni che negli anni precedenti avevano visto i prezzi salire in modo molto forte stanno vedendo ora in atto un forte movimento contrario.In Europa, è soprattutto in Svezia che i prezzi delle case stanno scendendo (circa un -20% dal picco) ma anche in Australia, Nuova Zelanda, Toronto e San Francisco la discesa inizia a essere sensibile.Fra questi, il caso svedese è fra i più significativi. La forte discesa dei prezzi delle case in Svezia è collegata all’andamento poco brillante dell’economia, ma soprattutto all’effetto mutui ovvero al costo del denaro..La lunga era di tassi di interesse prossimi allo zero, che hanno reso i prestiti per l'acquisto di una casa ultra convenienti sembra finita, almeno per ora.Secondo i dati al 2019, quasi uno svedese su 2 aveva contratto un mutuo per comprare casa e nei Paesi Nordici la formula preferita è contrarre mutui a tasso variabile e non fisso e inoltre (tenetevi forte) il “totale dei prestiti residenziali in essere rispetto al reddito disponibile delle famiglie” si aggira intorno al 180%. E la maggior parte dei mutui ha scadenze brevissime (in Italia secondo Mutuionline l'importo medio del mutuo richiesto secondo il loro osservatorio è di 132.000 euro con una durata media salita a 24 anni e un “loan to value” di circa il 66%).Comprare case in Svezia sembrava un affare sicuro e anche le banche hanno allentato gli standard per concedere i prestiti. Il Covid-19 insieme alle agevolazioni fiscali per i proprietari di case hanno poi ulteriormente alimentato la corsa ai mutui, anche perché il mercato degli affitti a Stoccolma e dintorni aveva diversi problemi ed era caratterizzato da affitti carissimi e spesso illegali (sub-affitti). Anche l'invasione russa dell'Ucraina (la Svezia è un vicino al di là del Baltico) è stata un duro colpo per la fiducia degli svedesi.